Le prêt relais (住宅ブリッジローン)

先日は不動産を売却する前に希望の物件を手に入れる
ために組むローンについて触れましたが、ちょっと今の財政
状態+現地不動産取引スピードの現状を考えると不可能。

しかし他の人で資金に余裕がある人ならリスク込みで受け入れる
かもしれません。こんなローンの提案はフランスでは実際結構
普通にあります。日本でもブリッジローンという言葉を聞きますが
フランスのこれは住宅購入専用です。

このローン、prêt relais (プレ・ルレ)
は、条件が整えば結構使いでが
あるのです。

ある不動産サイトでまったくの素人にも分かりやすく定義した文章が
ありました。これなら私にもよくわかります。

それによると要するにこれは現在持っている不動産を売却する前に
他の物件を購入したい場合、銀行の同意の元に現在の物件の売却
見込み価格の何割かを最長2年間返済据え置きで借りて新規物件
購入に当て、それでも不足する場合残りは手持ち資金と通常の
ローンで
支払う、いわば不動産移行時ローンということなのです。

2年までの限定で借りる・・・

上の説明にもありますが銀行からは2年まで、ということで購入希望不動
産の価格の約半分の返済は据え置きにしてもらい、通常のローンとして
借りた分を月々(普通は何百ユーロ、という金額になるはずですよね)返
済してゆくのです。

今まで持っていた物件がめでたく売却出来た場合、入ったお金で一括
返済してしまえば良い訳なのですが、もし2年経っても売れない場合も時に、
今のご時勢なので有りうるのです。

パリおよびその周辺、あるいは大都市にお住まいの人にはぴんと来
ないかも知れませんが地方の田舎などは売れ残った家など半分ボロボロ
になった物件が結構あるのです。大半は相続で受け継いだのが改築工事
にお金もかけられなく、古くて汚いので買い手もなかなかつかず、
不動産屋もお手上げの物件。

・・・ちょっと値が安い物件でも買って工事費とかかけるより初めから
きれいな物件を探す人ってやはり多いですよね。
そういう家だとすぐに住める訳だし。

プレ・ルレのシミュレーション

このprêt  relaisのシミュレーションをして見ましょう。

例: 新しく買いたいアパート       200000ユーロ
+書類作成料、手数料その他経費 22000ユーロ
                    合計 222000ユーロ

概算で222000ユーロが必要になっています。
支払いをするためにはプレ・ルレ銀行融資と普通のローン
ともし可能であれば自己資金を頭金として支払うことに。

今のアパートの査定売却価格  150000ユーロ 

銀行から今回借りられた金額     80000ユーロ
*この額はケースバイケースですが現物件の
査定価格全額ということは値下がりもありうるので
絶対にありえません。
自己資金の頭金           50000ユーロ
普通のローンを新規に組む      92000ユーロ

こんな風に銀行から80000ユーロ2年間据え置きで
融資してもらい、92000ユーロ分をローンで毎月返済
することになります。

もし現物件が短期間で売却出来た場合は80000ユーロ+利子と
92000ユーロのローンの残額を一括で支払うことになります。
パリなどの大都市で不動産の売買速度も速い場合、早ければ3ヶ月程
で一括返済のゴールにたどり着けるのですが、全部が全部そうは
行かないのです。

2年以内に売却できない場合

さて心配な2年以内に空き家になっている以前のアパートが売れ
なかった場合です。困ったことになりましたが仕方がありません。

1)売れないのでさらに買い手を探し続けるが、そのために
新たに同じローンを借りる。そのためには旧ローンは一度
で返済する必要があり、また銀行が融資してくれる額は初回より
下回る。
または(これの方が現実的)大幅に値下げして売るとします、
上記の例の場合、99000ユーロまで値引きしててやっと売れた
としてもよほどのバブル期を経てない限り購入時価格を大幅に
下回る形になるはず。

2)売るのをあきらめて貸しアパートにする。ローンについては
全額を通常のローンに変更して完済するまで支払い続け、
家賃はその支払いに充当。

この2つのケースとも売れない場合、または売れるまで初めの
アパートと移り住んだアパートの2つを所有しているので、
住民税、固定資産税、アパートの管理組合に支払う個別割り
当て金(charges)は双方のものを支払い続ける訳です。
ローンを支払い、さらに税金や諸経費を負担、かなりきつい話です。

リスク満点ですね・・・。

ごらんの通り、スリルというかリスク満点ですね。

しかし買い替える物件が最初のものよりずっと安かったりすると
(prêt relais sec といいます)また違って来ます。
パリ市内とかの高値のアパートを引き払って田舎のおウチを購入
するような場合とかでしょうか。パリの物件は動きがいいので売る
にも比較的時間はかからなくてすぐ返済出来るめどがつくし
第一買い替えた物件の方が安いので借金返済に加えて利益が
出ますよね。
(ちなみにウチはパリのアパートは借り家でしたのでもとより買い替
え利益の期待は出来ませんでした 😐 。)

何にせよローンを使うのは十分考慮する必要があると思います、
希望の棲家に住めると言いながら、借金地獄に陥らないように。

タイトルとURLをコピーしました