不動産広告のexclusivité ( mandat exclusif )とは?

5月も終わって6月になりましたが、アパート売活の方は
進捗がありません。
例の営業が連れて来て今日まで3組訪問があったのですが、
なんだかんだで2組はダメ。もう1組は今日突然
営業から電話があって来訪。いつもの通り営業に任せて
こちらは外出、どうやらイギリス人っぽい人達でしたが。

さてどうなるか????

不動産屋only?それとも・・・

不動産屋にしてみれば
「売りたい、売ってコミッションが欲しい」
が第一なので売れそうもない物件は後回しにするか
なんでもかんでもまず、いろんな物件を見せるか、
この2つに大きく分けられると思います。

・・・・どっちにしても不動産屋にばっかり任せられ
ないので個人広告も出してます 😆

でも時間の無い人などは不動産屋だけに頼るしかない
のでしょうね。そんな場合、3種類の依頼契約があるの
です。(いずれも売主には原則無料)

専属契約(mandat exclusif)

よく不動産広告に”exclusivité” や “exclusif” とか書いてあるのが
ありますが果たしてなんなのでしょうか?
例えば、これ。 appartement a vendre Paris 16
*赤字はこちらで付け加えたコメントです。

これは売主が不動産屋に物件を委託する際に<専属の契約>
をする、というものです。

例えばZさんが自分の持っているパリ17区のステュディオを
売りたいので17区の近所のA不動産を訪れ、このexclusif契約を
結んだとします。

専属、ということで物件の宣伝、販売についてはそのA不動産
が一手に権利を握ります、Zさんは自分では販売権利が無い
のでもしも口コミなどで買い手を見つけたとしてもA不動産を紹介
して後は不動産屋に任せるしかないのです。自分で公証人
等への手続きをしてダイレクトに売れば不動産屋へのコミッション
抜きの金額で取引可能ですが、(売ったことは遅かれ早かれ
ばれるので)不動産屋へのコミッションを支払うことに。

さてA不動産屋は専属契約なのでこの契約条件を果たすために
他の物件より優先してZさんの物件を見込み客に勧めます。
同じようなステュディオの希望があれば他のものよりZさんの物件
を押すのです。また他の不動産屋などのネットワークも駆使して
契約期間内になんとか販売にこぎつけるように努力します。

不動産屋一軒に任せても力のある不動産事務所に遭遇すれば
効果的ですね。その逆もよくあるはずですので、これが最適か
どうかはなんとも言えません。もしA不動産屋が月並みの努力しか
しない場合でも契約期間(多くは3ヶ月間)内はZさんはじっと
辛抱するしかないのです。他の不動産屋に替えたくても契約書に
サインしてしまったので出来ません。

自由契約(mandat simple)

その逆がこのmandat simpleです。

例えば上の例でZさんはA不動産に依頼、2週間経過したのに
何にも進展が無いので、自宅のある駅前の全国ネットのB不動
産屋に持ち込み、また自分でもネット広告を数件出しました。
その後2週間経ってもネットを見た一人からメールで問い合わせ
が来たのみで何も進展が無いので、別のC不動産屋にも依頼し
ました。

これがmandat simpleです。

不動産屋には優先して販売する義務はありません。(もちろ
ん売ればコミッションが入るのですが)その代わり、もしZさん
が自分で買い手を見つけ出して自分で公証人とやりとりでき
れば<個人間販売>が成立、不動産屋へは販売依頼を取り
下げる連絡のみで済みます。
不動産屋は<早いもの勝ち>。最初に物件を見せて
Bon de visite(=これは何月何日に物件訪問を執り行った
という証文で、仮に後で他の不動産屋が同じ見込み客を連
れて来てしまったとしても物件販売権とコミッションの権利は
最初に訪問をさせた不動産屋のみにあることになります。)
にサインさせた業者が勝者です。

自由が利くのでいいのですが、勢いに任せて不動産屋何社
にも依頼するとモンダイです。
物件を探している人は事前にネットで検索することが殆ど。
同じ物件なら同じ条件で検索されるので検索結果に
違う不動産屋の名前で同じ物件がいくつも出てきてしかも
価格が若干ずつ違う ので、探している方もとまどい、別の
物件の方に流れていってしまうことも多々あります。

結局mandat simpleでも依頼は3社程度に留めて置く方が無難
ということになります。

準専属契約(mandat semi-exclusif)

以上の2つの中間がこれ。つまりエージェントはA社1社で専属契約
ですがZさん自身が個人で買い手を見つけて販売契約をする
事もできるのです。

しかし、これにも穴が。見込み客が違った外見で表示されていた
A不動産の広告を見てZさんの物件を見てしまい、Bon de visite
にサインしてしまうと、困ったことに。
見込み客はたとえその物件を前にZさん自身から見せられていた
としてもサインしてしまうことになり、この場合販売権は不動産業者
が得ることになります。見込み客はZさんの知り合いではないので
不動産屋とのやり取りは知りませんし、もちろんZさんが不動産屋と
取り交わした販売委託契約については何も知りませんので言われ
るままに普通にBonにサインして終わり、後はZさんが後悔するだけ
に。販売価格からコミッション分の金額は不動産屋が取ることになり
ます。
もし見込み客が先にZさんにコンタクトをとって不動産屋が提示して
いたコミッション込みの価格より安い直売料金を聞いていたとしても
Bon de visiteの存在があるので直接の取引は出来ないことになり、
不動産屋価格に。
購入者は不満に思って最悪の場合契約を破棄して(購入誓約後10日間の
猶予で破棄可能です)他の物件購入に走る事になるかも知れません。

急がば回れ、でしょうか。

不動産への委託契約はどれも大体3ヶ月でおしまい、後はそのまま
9ヶ月間は一応契約が残るようにしているところ(でも実質販売活動は
無いと見てもいいと思います)などもありますが、契約終了依頼を文書
で出せば終えることが出来ます。

昨今はきれいなアパートでも転居需要が少なくて1年後も売れ残って
いることも。委託契約は原則3ヶ月で切れるので2、3社あるいは1社に
依頼、売れないまま期限が切れたら若干の冷却期間を置いて売値を
変え他に依頼するとかで小出しに使うのが賢い不動産業者の使い方
でしょうね。
不動産価格も常時変動しています。Prêt relais で購入した場合など
急ぐ時は別ですが、急がば回れです。

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